dom-international.ru
Инвестиции в недвижимость за рубежом Написать письмо Карта сайта
Лондон: +44 (0) 20 3318 1468
Москва: +7 499 703 33 88
Skype: Dom-International
YouTube: Наше видео
Инвестиции в недвижимость за рубежом
Русский English
|
Русская версия/ Налоги и сборы/ Налоги и сборы Великобритании
Поиск недвижимости:
Пожалуйста выберите страну: Регион: Тип: Цена от: Цена до:
Статьи

Cormorant House - отчет о стадии строительства

Cormorant House - отчет о стадии строительства Месяц назад компания Dom International сообщала Вам о начале строительства второй фазы студенческого жилья в Хаддерсфилде. Рады сообщить что строительство идет в срок и предоставить последние фотографии со строительства
Подробнее

Рост стоимости недвижимости в Великобритании в феврале достиг 5,8%

Рост стоимости недвижимости в Великобритании в феврале достиг 5,8% Общий национальный показатель имеет положительную тенденцию роста стоимости недвижимости, ну а как изменились цены в Англии, Шотладнии, Уэльсе и Северной Ирландии?
Подробнее

Комплекс студенческого жилья Kingfisher Court готов к заселению студентов

Комплекс студенческого жилья Kingfisher Court готов к заселению студентов Представляем Вам фотоотчет того, как выглядит введенный в эксплуатацию комплекс Kingfisher Court, полностью меблированный и готовый к заселению студентов.
Подробнее

Компания Dom International на выставке Mpires 2017

Компания Dom International на выставке Mpires 2017 Рады представить Вам фото и видео отчет о посещении выставки зарубежной недвижимости Mpires 24-25 марта 2017
Подробнее

Отчет Dom International о стадии строительства студенческой недвижимости в Хаддерсфилде

Отчет Dom International о стадии строительства студенческой недвижимости в Хаддерсфилде В Хаддерсфилде сейчас проходит масштабное строительство комплексов студенческой недвижимости. Компания Dom International рада сообщить своим инвесторам о вводе в эксплуатацию первой фазы, а также предоставить фотоотчет о второй фазе - Cormorant House
Подробнее

Компания Dom International посетит выставку зарубежной недвижимости в Москве, а также проведет семинар

Компания Dom International посетит выставку зарубежной недвижимости в Москве, а также проведет семинар 24 - 25 марта 2017, компания Dom International будет принимать участие в выставке зарубежной недвижимости Mpires, по адресу: ЦВК "Экспоцентр", Краснопресненская набережная 14. Ждем Вас на нашем стенде С201!
Подробнее

Инвестиции в недвижимость на Северо-Западе Великобритании

Инвестиции в недвижимость на Северо-Западе Великобритании Известно, что инвестиции в недвижимость за рубежом являются одним из наилучших вариантов пассивного заработка.
Подробнее

Налоги и сборы Великобритании

Нюансы приобретения жилья в Великобритании

Особенности сделок с недвижимостью есть в любой стране, вдобавок к отличающимся обстоятельствам. Например, купить жилье только за свои средства не всякий желающий может себе позволить - приходится брать ипотеку, искать другие варианты. Обычная последовательность действий при оформлении сделки без привлечения кредита описывается в данной статье.

Предположим, объект для инвестирования уже выбран, хотя на практике это может занять немало времени - сбор сведений о конкретном сегменте рынка, анализ ситуации, изучение предлагаемых вариантов делается не мгновенно. Определившись, потенциальный покупатель делает предложение владельцу. Оно может основываться на сумме, выставленной риэлтером (т.е. полной рыночной стоимости), либо на устраивающей покупателя (т.е. заниженной, но готовой к оплате). Вот этот момент сторонам придется согласовывать - цена объекта должна устраивать и прежнего, и будущего владельца, т.к. сделка будет исполняться официально. Следующее предположение: стороны договорились, а не расстались в поисках другого, более щедрого партнера. Тогда за дело берутся официальные представители - обычно это нанятые адвокаты: они готовят контракт, представляют интересы своих клиентов.

 

Подготовка контракта

Сами продавец и покупатель редко оказываются юристами, а иностранцам еще сложнее. Базовый вариант контракта составляет адвокат владельца недвижимости, отправляя его представителю второй стороны сделки. Сочинять документ самостоятельно незачем - есть стандартная форма, проверенная практикой. Сложности могут возникнуть не с документами, а с самой недвижимостью, если ей требуется ремонт или покупатель собирается расширять ее. Адекватно планам потенциального владельца, понадобятся планы инженерных сетей, консультации в местных учреждениях и пр. Нюансов много: категория прилегающей к постройке дороги (помимо общественных, есть и частные), соответствие объекта всем действующим стандартам… Проведение изысканий обойдется в несколько сотен фунтов, примерно.

Сведения о предмете сделки запрашиваются и у самого продавца. Делает это адвокат покупателя, избавляя клиента от почти всех хлопот. Нанятый специалист выясняет буквально все, до деталей: границы участка, предоставляемые услуги, возможные споры собственников по данному объекту и пр. Важный момент: адвокат подтверждает достоверность сведений, сообщаемых им покупателю, т.е. будущий владелец узнает реальное состояние выбранного объекта. То же касается и ответов на уточняющие вопросы.

Сделка по недвижимости предполагает и переход к новому владельцу прочего имущества, на которое составляется подробная опись. К примеру, если покупателя имеющийся набор мебели не устраивает - можно заключить дополнительное соглашение к контракту, чтобы продавец докупил определенные вещи, в качестве предпродажной подготовки объекта. В подобных случаях покупатели обычно желают определенную бытовую технику, утварь и т.п.

Результат изысканий формализуется, т.е. покупатель получает на руки документ - заключение экспертов. Это уже ясное свидетельство: в порядке выбранная для совершения сделки недвижимость или есть какие-то проблемы. В первом случае можно приступать к непосредственному оформлению документов, а во втором придется принимать меры, чтобы привести объект сделки в нормальное состояние. Если речь идет о ремонте - его можно устраивать и после покупки, но цена вопроса должна отражаться на стоимости продажи. Для обычного жилья изыскания о состоянии стоят до 1,5 тыс. фунтов примерно.

При совершении сделки без финансовой поддержки банка заключение о состоянии объекта необязательно - это лишь беспристрастная оценка. А вот для банка этот документ понадобится обязательно - там захотят убедиться, что цена не завышена, прежде чем финансировать сделку. Спокойствие и уверенность стоят денег, поэтому частным инвесторам тоже рекомендуется не пренебрегать изысканиями - по сравнению с расценками на недвижимость это очень небольшие расходы.

 

Оформление документов по сделке

Традиционно, при обмене подписанными экземплярами контракта оплачивается 10% от всей суммы. О размере первого взноса можно договориться отдельно, в т.ч. серьезно уменьшить его. В согласованное время представителю владельца поступает контракт с подписью покупателя и деньги на счет. В свою очередь, официальный представитель прежнего собственника тоже отправляет второй стороне сделки экземпляр контракта с подписью. Дальше этот документ уже является легальным, т.к. сделка заключена - обе стороны подписью удостоверили согласие.

Дата совершения сделки (окончания контракта) к обмену экземплярами утверждается и прямо указывается среди условий, в тексте документа. Это значит, что реально продать объект надо к согласованному сроку, во избежание всяких санкций - например, штрафа: невыплаченной суммы денег, невозвратного депозита. Если сделка сорвалась, и дошло до санкций, уменьшенный невозвратный депозит доплачивается до 10% от всей суммы.

Если никаких неприятностей не возникло, стороны обменялись контрактами в срок, и оплата прошла вовремя, покупатель обычно сразу страхует недвижимость - именно само здание, а не утварь внутри помещений и прилагающиеся объекты.

Сам контракт - это еще не все, хотя документ основной. После обмена экземплярами адвокаты сторон уточняют детали, технические вопросы по сделке, согласовывают передачу объекта недвижимости новому собственнику. Подтверждать факт смены собственника будет именно свидетельство передачи. И в государственный общий реестр на регистрацию нового владельца отправляется тоже свидетельство передачи недвижимости, а не контракт. Сделка считается завершенной, когда оформлен стандартный пакет документов (в т.ч. форма TR1) и все остальные деньги (последняя доля оговоренной стоимости) перечислены представителю прежнего собственника.

Важный момент: если сам продавец недвижимости брал на нее кредит и все еще не погасил, то его адвокат удостоверяет, что оплата в результате продажи пойдет на погашение кредита. Соответственно, при получении своих денег банк подтверждает исполнение обязательств - выдает форму DS1 о полной выплате кредита.

 

Вступление в права владения

Новый собственник регистрируется в HM Land Registry. Процедура не бесплатная - т.н. гербовый сбор (Stamp Duty) платят на TR1 местной налоговой (Inland Revenue), что удостоверяется штампом на документах. И уже со штампом они отправляются на регистрацию. Чем дороже купленная недвижимость - тем выше гербовый сбор. Важный момент: этот налог исчисляется от цены самой недвижимости, но не ее содержимого и прочих сопутствующих объектов. При регистрации тоже придется платить - там есть дополнительный сбор, сумма зависит от цены недвижимости (максимальная ставка - 500фунтов).

С весны 2016г. начнут действовать новые правила исчисления регистрационного налога для вторых домов и арендного жилья (покупаемого для сдачи квартирантам). А прогрессивная шкала введена еще с конца 2014г. Теперь вычислить процент сложнее - ставки по диапазонам разные, вся стоимость разбивается на части и облагается сбором суммарно. Базовая стоимость, не подлежащая обложению, составляет 125 тысяч фунтов. В пределах 125-250 тысяч начисляется 2%, 250-925 тысяч - 5%, 925-1500 тысяч - 10%, более 1,5 млн. фунтов - 12%. Для прежних контрактов по сделкам предусмотрены переходные правила - если стороны обменялись подписанными экземплярами до 4 декабря 2014г., а полностью закончили все формальности позже, то можно выбрать вариант начисления гербового сбора.

Для инвесторов, предпочитающих вкладывать в жилую недвижимость через юридическое лицо, с весны 2015г. налоги тоже выросли - теперь по enveloped-сделкам ставка поднялась на 1,5 уровня инфляции.

После регистрации недвижимости на нового хозяина можно приступать к переезду. Аккуратно погрузить, доставить и выгрузить любое имущество готовы помочь профессионалы - существуют фирмы, оказывающие услуги такого рода. Важно не забыть за хлопотами с новосельем об извещении местных властей, налоговиков, коммунальщиков, связистов и пр.

 

Как считать гербовый сбор по прежним и новым правилам

Если покупаемая недвижимость стоит более 0,5 млн. фунтов, а приобретает ее компания (юр.лицо), то гербовый сбор составит 15% - это ставка именно для жилья, для помещений с иным назначением правила другие. Соответственно, на недвижимость смешанного типа этот налог не распространяется. Как пример - жилье в одном здании с офисом (обычно нижний этаж занимают различные заведения). И офис, и квартира в данном случае являются частями одного целого, но назначение-то у них разное.

Платит гербовый сбор покупатель недвижимости. Если это компания (корпоративных организаций тоже касается), неважно какой юрисдикции - ставка будет 15%. Но есть нюанс для британских юр.лиц: купленную недвижимость нельзя будет представить как расход средств, т.е. ее приобретение не уменьшит прибыль организации в отчетном периоде (по дате совершения сделки). И при последующей продаже этой недвижимости сделка будет оформлена как реализация актива - придется начислить на вырученные средства налог на прибыль, а не на прирост капитала.

Следует учитывать, что из-под действия новых правил выведены дискреционные доверительные фонды. Т.е. если инвестор вкладывает деньги в жилье через оффшорный фонд, платить налог каждый год не понадобится. А еще фонды этого типа не облагаются налогом на прирост капитала. Но если бенефициар получает прибыль в Великобритании и является ее резидентом, то попадет под действие новых правил.

Кстати, в Великобритании налог на наследство тоже есть. Активы дискреционного фонда (в данном случае - жилая недвижимость) будут оформлены как находящиеся на территории этой страны и подлежат обложению налогом. Перерасчет делается с интервалом в 10 лет, фонд платит до 6% от расчетной стоимости (именно тех объектов, которые реально расположены в Великобритании), причем необлагаемая сумма вычитается в текущем значении (сколько установлено законодательством на момент пересчета).

Property or lease premium or transfer valueSDLT rate
До £125,000 Zero

Следующие £125,000 (от £125,001 до £250,000)

2%
Следующие £675,000 (от £250,001 до £925,000) 5%
Следующие £575,000 (от £925,001 до £1.5 мил) 10%
От  £1.5 мил 12%

Подробнее о налогах для нерезидентов

Дискреционный фонд управляет доверительной собственностью - постройками, деньгами и прочими активами. Владеют всем этим доверенные лица. Имущество под управлением фонда должно использоваться в интересах бенефициаров - за это и отвечают уполномоченные лица: им напрямую доверено распоряжаться доходами фонда, в т.ч. право решать, как распределять капитал фонда. И реинвестировать в капитал доходы эти лица тоже могут.

Для инвесторов-юр.лиц, не являющихся резидентами Великобритании, гербовый сбор на покупку жилья не является новым налогом - он был и раньше, просто с 2014г. необлагаемая сумма уменьшилась до 0,5 млн. фунтов. Еще есть налог на владение нерезидентами жильем, с апреля 2015г. этот сбор взимается с объектов дороже 1 млн. фунтов. В диапазоне от 1 до 2 млн. фунтов ставка сбора 7 тысяч. С апреля 2016г. появится налог на владение недвижимостью с ценником от 0,5 млн. фунтов - 3,5 тысяч для диапазона 0,5-1 млн. Далее планируется индексировать ставки, по индексу потребительских цен за сентябрь предшествующего года.

На текущий момент, ставка сбора на жилье дифференцирована по 5-ти диапазонам стоимости: 1-2, 2-5, 5-10, 10-20 и более 20 млн. фунтов. Соответственно, платить надо 7000/23350/54450/109050/218200 фунтов в год. Для владельцев, живущих на территории Соединенного королевства, это дополнительные расходы, с учетом налогообложения любого дохода, полученного в Великобритании или даже денег, ввезенных извне для уплаты начисленных налогов. Мало того - продажа жилья компанией-нерезидентом или принадлежащим ей юр.лицом-собственником актива облагается налогом на прирост капитала.

 

О приросте цены нового жилья

Купить новостройку случается не только у самого застройщика, но и у заказчика, фактически перекупив контракт. Новый заказчик возмещает расходы предшественника и компенсирует прирост стоимости недвижимости - Profit Uplift. Обычно разницу увеличения стоимости погашают сразу при совершении сделки, но бывает и перенос выплаты на завершение процесса строительства - это предмет переговоров покупателя с продавцом. Определить разницу несложно: вычесть из текущей стоимости жилья сумму, по которой его изначально приобрели. Эти деньги обычно уплачиваются при обмене контрактами и входят в общую сумму покупки недвижимости, поэтому не являются дополнительными расходами.

Для примера: предположим, первый покупатель оформил контракт с застройщиком на сумму 242,5 тысяч фунтов, с обязательством исполнителя закончить возведение объекта в 2018г. Т.е. заказчик заплатил за будущую квартиру к указанному сроку. А на текущий момент жилье подорожало, эта же квартира стоит уже 285 тысяч - соответственно, разница (Profit Uplift) составляет 42,5 тысяч. Но заказчик по факту оплатил только 10% от суммы, еще при обмене контрактами: резервационный сбор в 2 тысячи фунтов, потом еще 22,25 тысячи при обмене контрактами (до 10% от стоимости) в декабре 2015г. Перепродав контракт в апреле 2016г., заказчик получит возмещение 24250 и 42500 как прирост стоимости. А платить по контракту застройщику за работу дальше будет уже новый заказчик (согласно прежнему графику). Важный момент: если новый покупатель условия прежнего контракта не выполнит (например, не уложится с оплатами в график), ответственность за их выполнение ляжет на предыдущего заказчика.

 

Перспективы арендодателей

Жилье покупают не только для собственных нужд - немало инвесторов вкладывают деньги в недвижимость, чтобы потом сдавать ее в аренду. В Великобритании этот бизнес популярен уже давно: неизменный рост цен и спроса, низкие ставки кредитов подогревали его много лет. Однако в последние годы правительство принялось повышать ставки гербового сбора, снижая доходность арендного жилья. Теперь инвесторам сложнее прогнозировать расходы. Кстати, владельцев вторых домов это тоже касается.

Так, с апреля 2016г. ставки по всем категориям Stamp Duty подрастут на 3% от суммы. В реальных деньгах это особенно повлияет на сравнительно недорогую недвижимость - например, за жилье ценой 250 тысяч фунтов придется платить уже не 2,5 тысячи в год, а все 10. И это лишь один налог из всех - гербовый сбор. Сейчас из прибыли от арендного жилья можно вычитать проценты по ипотеке до налогообложения, а в ближайшие годы эту льготу собираются отменить - правда, взамен появится вариант вычета 20% базовой ставки налога на всю сумму, облагаемую налогом.

Обоснована инициатива английского Минфина благими намерениями, как обычно - чтобы инвесторы-арендодатели не вытесняли с рынка покупателей, которым жилье нужно для себя, своей семьи. Чтобы жители Великобритании не зависели от иностранных хозяев своих квартир. А дополнительные доходы бюджета от уплаты сбора планируется направить на строительство жилья. Но это в отдаленной перспективе, а сейчас у инвесторов ажиотаж - чтобы успеть до введения новых ставок. Сектору частной аренды предрекают рост платы и снижение стандартов - денег у владельцев на содержание фонда станет меньше, а платить арендаторы будут больше, в конечном итоге. И разрыв от дефицита предложений на фоне растущего спроса тоже увеличится, а вход на рынок арендного жилья для новых инвесторов окажется сильно затруднен.

© 2009 - 2017 Dom International Ltd
Инвестиции в недвижимость за рубежом